Инвестору
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческое помещение приносит доход двумя способами: арендными платежами и ростом стоимости по мере готовности объекта и развития района. В отличие от жилья, доходность рассчитывается до покупки, а договор с арендатором заключается на несколько лет.
С чего начать инвестору
RSG работает с торговой недвижимостью: помещения на первых этажах торговых, районных и торгово-деловых центров, витрины на улицу, сетевые и локальные арендаторы. Такие помещения востребованы у широкого круга арендаторов, а спрос на повседневные товары и услуги мало зависит от экономического цикла.
Стратегию определяет задача. Если нужен стабильный арендный доход без операционного участия, рассматривайте готовое помещение или лот с действующим арендатором. Если горизонт год-полтора и цель — прирост стоимости, входите на ранней стадии строительства. Ниже мы описали оба сценария по стадиям и собрали перечень проверок перед сделкой.
Команда
Почему коммерческая недвижимость — надёжное вложение
Финансовые модели объектов RSG мы представили в виде графика: динамика цены квадратного метра от бронирования до ввода в эксплуатацию. Расчёт выполнен по базовому сценарию, без оптимистичных допущений, по текущим ценам застройщика.
Две стратегии инвестора
Что изучить перед покупкой
Шесть проверок перед сделкой занимают две-три недели и защищают от ошибок, которые после покупки уже не исправить. По объектам каталога RSG эти данные собраны в карточке, полный отчёт по объекту готовим по запросу.
Как найти арендатора
Начинайте до ввода
Сети планируют открытия за год-полтора и подписывают договоры до ввода объекта.
Определите формат
У кафе, аптеки и банка разные требования. Помещение под формат сдаётся быстрее.
Поручите брокеридж RSG
Мы знаем запросы сетей и подбираем арендатора под ваше помещение.
Что важно знать владельцу
Из чего состоит арендная плата?
Как правило, из фиксированной ставки за квадратный метр и компенсации эксплуатационных расходов: коммунальные платежи, содержание общих зон, охрана. В торговых центрах к ним добавляется процент с оборота арендатора: он растёт вместе с продажами и мотивирует управляющую компанию развивать объект.
На какой срок заключают договор?
Сетевые арендаторы заключают договоры на пять-десять лет с правом продления, малый бизнес — на 11 месяцев с автоматической пролонгацией. Договор сроком от года подлежит регистрации как право пользования недвижимостью. Без регистрации он не имеет силы для третьих лиц.
Какие расходы есть у владельца помещения?
Налог на имущество и налог с дохода, эксплуатационный платёж управляющей компании и содержание общих зон, если по договору они не отнесены на арендатора. В расчёт закладывайте простой между арендаторами и подготовку помещения под нового: один-два месяца в год.
Что такое доходность и как её считать?
Отношение годового арендного дохода к стоимости помещения. Например, 100 м² за 130 млн ₸ при ставке 12 000 ₸ за м² в месяц приносят 14,4 млн ₸ в год, то есть 11% до налогов и простоя. Срок окупаемости обратен доходности: около девяти лет. Ставку берите по сопоставимым помещениям в той же локации, в каталоге RSG она указана для каждого объекта.
Преимущества покупки у RSG
О нас
RSG консультирует инвесторов и собственников коммерческой недвижимости с 2014 года: анализ рынка, концепция, финансовая модель, архитектура, брокеридж и управление объектом. Мы отвечаем за результат на всём пути: от идеи до работающего объекта с арендаторами.
